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2018-09-11

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  脱欧公投下的英国楼市:有果断出手 有放弃交易

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[摘要]英国脱欧公投前,大量来自美国、中东以及亚太地区的机会型资本曾有意进入伦敦。 目前,尚无相关数据证明脱欧对英国经济的冲击,但已有不少投资者担忧脱欧后英国的市场开放度受影响。

英国脱欧公投前,大量来自美国、中东以及亚太地区的机会型资本曾有意进入伦敦。

目前,尚无相关数据证明脱欧对英国经济的冲击,但已有不少投资者担忧脱欧后英国的市场开放度受影响。

事实上,脱欧对英国房地产市场各领域的影响将主要取决于宏观经济,而宏观经济又取决于英国消费者对脱欧的反应以及未来两三年中脱欧事件的演变情况。 据第一太平戴维斯监测,伦敦写字楼的收益率于投资者而言,拥有强吸引力,此外以伦敦为重心的主要房地产投资信托曾一直在等待价格回落,以趁机补充资产库存。

但如今,投资者对脱欧结果已作出了不同的第一反应。

因受价格回落预期抑或汇率浮动的利好影响,不少国际客户认为伦敦目前适合买入,一些已处于出价阶段的交易在价格重新协商后完成。 但同时,考虑到近期许多物业基金遭冻结的情况,也有不少客户日趋谨慎,甚至彻底退出交易。 受脱欧事件影响,英国写字楼市场目前仍处于过渡状态。

第一太平戴维斯出具的报告指出,目前英国本土及跨国企业的投资力度将有所减弱,长期投资意愿趋于低迷,至2017年底市场走势方将显明朗。 此外,对于计划在伦敦收购资产或从事开发活动的投资者来说,其于伦敦的贷款难度及成本可能增加。 第一太平戴维斯透露,伦敦投资者已开始转变策略,从资本升值驱动转向收益驱动。 2015年末,第一太平戴维斯曾以2016年-2020年为期作出预测,称伦敦写字楼投资额将跟随投资回报的下滑而呈现缩减之势。

目前看来,公投结果会增加上述预测实现的概率。

2016年、2017年伦敦核心区的写字楼投资额无疑会低于原先预期。

第一太平戴维斯曾预测,2016年全年伦敦核心区写字楼投资额约介于100亿-120亿英镑之间(2015年约为180亿英镑)。

戴德梁行亦认为,与2014、2015年相比,英国投资额将保持明显偏低的水平,这将抵消其他地方较高的投资额,从而导致泛欧洲地区贸易额出现小幅下降。

戴德梁行预计英国投资额将下降25%,但是欧洲其他地区将增长10%左右。 考虑到英国的重要性,这会导致整个欧洲经济下降6%,但假设英国继续留在欧盟,相关增幅可能会达到9%。

正因整体投资额将有所下降,因此投资者更青睐于投资优质资产。 戴德梁行欧洲、中东和非洲投资策略主管大卫·哈钦斯(DavidHutchings)认为,由于买方受到不确定性和量化宽松政策的驱动,英国脱欧决定将导致核心地段的优质资产需求量增大。 优质资产的价值由有限的供应和较低的利率支持的,供应将成为决定市场活跃程度的关键。

第一太平戴维斯也认为,伦敦的投资市场走势将取决于价格的调整情况。

2017年伦敦核心区市场的写字楼吸纳量将低于预期,会有更多企业希望短期续租,以便在英国脱欧后的市场环境下衡量自身需求。 由此,写字楼市场供应面不会显著增加,而开发商、投资者及贷款方的避险情绪升级,2018年及以后的写字楼开发及翻新项目完工面积将有所减少。 第一太平戴维斯指出,核心及二级资产的收益率会面临上行压力,但具体上升空间还需取决于看空抛售的规模,以及关注抛售的机会型投资者的数量。

目前很难判断看空抛售情绪从何而来,无需等到市场价位整体下调,投资者也会从汇率的浮动中发现机会。 代表戴德梁行观点的大卫·哈钦斯则认为,在国内,零售、后一英里等物流概念颇具吸引力,但是这只是对现代物业和黄金地段而言。 纵观整个欧洲,投资者应把投资目标锁定法兰克福、巴黎、都柏林、卢森堡、米兰、阿姆斯特丹、柏林等富有吸引力的欧洲城市以及由新加坡、纽约领衔的全球市场。 推荐阅读。